Оценка бизнеса методами затратного подхода

финансы, бизнес, экономика

Затратный подход – это комплекс методов определения стоимости на основании расчета затрат на восстановление (замещение) объекта с учетом износа. Рассчитанные затраты относят на величину периода эксплуатации, а также на полезность и состояние объекта. При оценке недвижимости рассчитывают затраты (косвенные, прямые), предпринимательскую прибыль от строительства здания и создания участка, сумма которых составляет цену вновь созданного здания на конкретную дату оценки. Далее определяется общий износ. Остаточная стоимость равна разнице стоимости здания и общего износа. Сумма стоимостей земельного участка и здания составляет стоимость объекта при оценке имущества, недвижимости и так далее.

Преимущества методик затратного подхода:

  • Точный результат оценки зданий, построенных недавно и имеющих малый износ;
  • Применяется при существовании достаточной информации для оценки;
  • Используется для оценки незавершенного строительства;
  • Достоверность расчетов ценности недвижимости в условиях малоактивного рынка;
  • Применяется при оценке уникальных объектов;
  • Применяется в области страхования;
  • Применяется в условиях дефицита информации;

Основной недостаток – использование нормативных методик, нерыночный характер подхода.

Этапы затратного подхода:

  • Оценка участка земли с учетом его максимально эффективного применения;
  • Расчет затрат (косвенных и прямых) для создания сооружений;
  • Расчет значения прибыли предпринимателя;
  • Определение затрат на восстановление сооружений/зданий;
  • Расчет износа (накопленного) здания (сумма всех видов износов);
  • Определение остаточной ценности сооружений;
  • Расчет цены недвижимости (сумма стоимостей участка земли и строений);
  • Выполнение корректировок полученных результатов на величину стоимости имущества (оборудование, аппаратура, мебель) и на величину прочих факторов;

Выделяют следующие методы оценки участков земли:

  • Методика сравнения продаж: цена участка рассчитывается на основании сравнения с ценами продаж аналогичных участков с применением соответствующих корректировок;
  • Методика распределения (долевого) ценности по объектам (земля и здание);
  • Выделение стоимости земли из общей стоимости недвижимости на ней;
  • Разбивка на участки;
  • Техника остатка;
  • Капитализация арендной платы за землю;

Восстановительная стоимостью строений – это смета затрат на возведение точной копии здания. Таким образом, затратный подход применим в определенных условиях (новое, незавершенное строительство, иные случаи) и отличается от других подходов большей точностью результатов.

Все права защищены! Копирование материалов Блога без согласия автора запрещено!